Tapu ve iskân kontrolü

Türkiye’de bir gayrimenkulün sorunsuz satılıp satılamayacağına iki belge karar verir: tapu ve binanın yapı kullanma izin belgesi olan iskân. İkisi de ilk ödemeden önce kontrol edilebilir. Tüm kontrol noktalarına genel bakış Hukuki inceleme bölümündedir.

Tapu neyi gösterir

• Malikler ve hisseler: Satıcı malik olarak kayıtlı olmalı veya noter onaylı bir vekaletname sunmalıdır. Birden fazla malik varsa hepsi işleme katılmalıdır.
• Konum: il, ilçe, mahalle, ada ve parsel.
• Tescil türü: Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyettir. Kat irtifakı, tamamlanmadan önce veya iskân alınmadığı sürece geçerli olan haktır. Hisseli tapu, belirli bir bağımsız bölüme bağlı olmayan arsa hissesidir.
• Niteliği: örneğin mesken, arsa veya tarla. Tarla olarak kayıtlı bir parseldeki ev bir uyarı işaretidir.
• Takyidatlar ve şerhler: ipotek, haciz, örneğin şufa hakkı veya kira sözleşmesinden doğan şerhler ve intifa hakkı.

Tapu nasıl kontrol edilir

1. Satıcıdan güncel bir tapu kaydı isteyin. Malikler bunu e-Devlet veya Web Tapu üzerinden alabilir. Tarihe dikkat edin: Eski bir çıktı bugünkü takyidatlar hakkında bir şey söylemez.
2. Satıcının adını ve kimlik bilgilerini kayıtla karşılaştırın; vekaletname varsa belgenin kendisini kontrol edin (noter, tarih, kapsam).
3. Ada ve parseli TKGM Parsel Sorgulama uygulamasına girin: Parsel evin bulunduğu yerde mi ve alan uyuyor mu?
4. Takyidatları netleştirin: İpotek genellikle tapu randevusunda satış bedelinden kapatılır ve kaldırılır; bu ön sözleşmeye yazılı olarak eklenmelidir. Haciz varsa kaldırılmadan önce hiçbir ödeme yapmayın.
5. Yabancı alıcılarda tapu müdürlüğü ayrıca askeri yasak ve güvenlik bölgelerini kontrol eder; ayrıntılar Hukuki inceleme bölümünde.

İskân ne anlama gelir

İskânı (yapı kullanma izin belgesi), bina yapı ruhsatına uygun olarak tamamlandığında belediye verir. Kat irtifakı ancak bununla kat mülkiyetine dönüşür. Yapı kullanma izni olmadan elektrik, su ve kanalizasyon bağlantıları İmar Kanunu’na göre kalıcı olarak verilemez (İmar Kanunu No. 3194, md. 31). Finansman ve yeniden satış için iskân eksikliği çoğu zaman bir engeldir.

İzinsiz bir ek yapıldıysa, örneğin ek bir kat veya kapatılmış bir balkon, belediye para cezası verebilir veya yıkım kararı alabilir. Bu nedenle binayı onaylı projeyle karşılaştırın.

Yapı kayıt belgesi iskânın yerine geçmez

Pek çok bina 2018’deki imar barışı (3194 sayılı Kanun geçici md. 16) kapsamında yapı kayıt belgesiyle kayda alındı. Belge kullanıma devam etmeye izin verir, ancak Çevre Bakanlığı’na göre ne yapı ruhsatının ne de iskânın yerine geçer (Çevre Bakanlığı, imar barışı soruları). Yalnızca yıkım veya yeniden yapıma, örneğin kentsel dönüşüme kadar geçerlidir. Alıcı için anlamı: Ev kullanılabilir, ancak resmi olarak projeye uygun kabul edilmemiştir.

İskân nasıl kontrol edilir

1. Satıcıdan veya müteahhitten iskân ve yapı ruhsatının kopyalarını isteyin.
2. Tapuya bakın: Kat mülkiyeti yazıyorsa genellikle iskân vardır. Kat irtifakı yazıyorsa sorun.
3. Belediyenin imar müdürlüğünden iskânın tam olarak bu bina ve bağımsız bölüm için geçerli olduğunu teyit ettirin. İskân başvurusunu yapı sahibi e-Devlet üzerinden yapar.
4. Yeni yapılarda: Son ödemeyi iskân verildikten sonra yapın veya o zamana kadar bedelin bir kısmını tutun; bu sözleşmeye yazılmalıdır. Ön ödemeli alımda müteahhit ayrıca bir güvence sağlamak zorundadır (Ticaret Bakanlığı).

Belgeleri yerel iş ortağımla birlikte derlerim. Hukuki inceleme ilk ödemeden önce bağımsız bir Türk avukat tarafından yapılmalıdır.