Hukuki inceleme

Türkiye’de tapu sicili güvenilirdir; ancak yalnızca sicile kaydedilmiş bilgileri gösterir. Bir yapının ruhsatına uygun inşa edilip edilmediği, terasın yasal olup olmadığı ve dairenin konut olarak kullanılmasına izin verilip verilmediği başka belgelerde yer alır.

Tapu sicili (tapu)

• Malik: Satıcı tapu sicilindeki malik ile aynı kişi mi; birden fazla malik varsa hepsi teyit edildi mi?
• Şerhler ve takyidatlar: İpotek (ipotek), haciz (haciz), şerhler (şerh) ve ön şerhler. Takyidatlar devirden önce veya devir sırasında kaldırılmalıdır.
• Mülkiyet statüsü: Kat mülkiyeti (kat mülkiyeti) güvenli seçenektir. Kat irtifakında (kat irtifakı) binanın nihai kabulü henüz tamamlanmamıştır.

İnşaat ve kullanım

• Yapı kullanma izni (iskân, yapı kullanma izni): Binanın ruhsata uygun olduğunu ve kabulünün yapıldığını teyit eder. Bu izin yoksa elektrik ve su abonelikleri, finansman ve yeniden satış konularında sorun yaşanabilir.
• İmar durumu (imar durumu), belediyeden: Alan, kat sayısı ve eklentiler onaylı projeye uygun mu?
• Ödenmemiş giderler: Devir gününe kadar olan emlak vergisi, aidat (aidat) ve altyapı hizmetleri faturaları.

Yabancılar için kurallar

• Alan sınırı: Tapu Kanunu madde 35 uyarınca, yabancı bir kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar ve bir ilçedeki (ilçe) özel mülkiyete konu alanın en fazla %10’unu edinebilir.
• Askerî ve güvenlik bölgeleri: Askerî yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yabancıların mülk edinmesi yasaktır. Tapu dairesi bunu resmî haritalar üzerinden kendisi kontrol eder.
• Vatandaşlık: Almanya, Avusturya ve İsviçre vatandaşları da dâhil olmak üzere çoğu ülkenin vatandaşları mülk edinebilir; bazı ülke vatandaşlarına yönelik yasaklar veya kısıtlamalar vardır.
• Değerleme raporu: TKGM-Genelge 2024/4’ten bu yana artık genel olarak zorunlu değildir; vatandaşlık amacıyla yapılan edinimlerde ise zorunludur. Bazı tapu daireleri uygulamada yine de rapor talep etmektedir; önceden teyit edin.

Vekâletname

İşlem randevusuna kendiniz katılmayacaksanız, düzenleme şeklinde hazırlanmış noter vekâletnamesi gerekir; yalnızca imza tasdiki yeterli değildir. Yurt dışından verilecek vekâletname, Türk konsolosluğunda ya da apostil ve onaylı tercüme şartıyla yabancı bir noter huzurunda düzenlenebilir. Vekâletnamede fotoğraf bulunmalı ve yapılacak işlem açıkça belirtilmelidir.

Ödeme

• Güvenli Ödeme Sistemi (Güvenli Ödeme Sistemi): 1 Aralık 2026 tarihinden itibaren nakit, havale veya elektronik yolla ödenen satın alma bedellerinin, mülkiyet devri ile paranın transferini eş zamanlı gerçekleştiren bir sistem üzerinden ödenmesi gerekecektir. Başlangıç tarihi birkaç kez ertelenmiştir; randevudan önce güncel durumu tapu dairesinden teyit edin.
• Döviz belgesi: Döviz Alım Belgesi olmadan yabancı bir alıcı adına devir yapılamaz.
• Sistem dışında nakit ödeme yapmayın ve üçüncü kişilerin hesaplarına ödeme göndermeyin.