Türkiye Rehberi · 17 Ekim 2026 itibarıyla

Alım masrafları ve vergiler

Onur Sipahi tarafından yazılmıştır, 17 Ekim 2026 itibarıyla

Türkiye’de alım masrafları makul düzeydedir; ancak beyan edilen satın alma bedeline bağlıdır. Bedeli olduğundan düşük beyan etmek bugün harçlardan tasarruf sağlar; ileride ek ödeme, ceza ve hatta oturma izni veya vatandaşlık hakkının kaybedilmesiyle sonuçlanabilir.

Satın alırken

Kalem	Tutar	Açıklama
Tapu harcı (tapu harcı)	Beyan edilen satın alma bedelinin %4’ü	Yasal olarak alıcı ve satıcı %2’şer öder; farklı paylaşım anlaşmaları yaygındır ve yazılı olarak kayda geçirilmelidir.
Döner sermaye	2026: Temel tutar 2.227 TL, bölgeye göre 3 kata kadar katsayı uygulanır	Her işlem için tapu dairesine ödenen idari ücret.
Hizmet bedeli	Satın alma bedelinin en fazla %4’ü ve buna ek %20 KDV	Tüm taraflar için toplam üst sınırdır; yalnızca yetki belgesi olan yetkili gayrimenkul danışmanları bu ücreti talep edebilir.
Tercüme ve sözlü çeviri	Yapılan işin kapsamına göre	Pasaportun yeminli tercümesi ve işlem sırasında sözlü çeviri.
Deprem sigortası (DASK)	Alana ve yapı türüne göre	Tapu devrinden önce kendi poliçenizin bulunması gerekir.
Değerleme raporu (değerleme raporu)	Yalnızca belirli durumlarda	Vatandaşlık amacıyla yapılan satın alımlarda zorunludur; diğer durumlarda artık genel olarak zorunlu değildir.
Noter tarafından düzenlenen vekâletname	Noter ücret tarifesine göre	Yalnızca işlemi bizzat gerçekleştirememeniz hâlinde gerekir.

Hesaplama örneği

19.850.000 TL bedelli ikinci el daire, Tapu harcı yasal olarak paylaştırılmış, alıcı hizmet bedeli %2:

Kalem	Tutar
Alıcının Tapu harcı payı %2	397.000 TL
%20 KDV dâhil %2 hizmet bedeli	476.400 TL
Döner sermaye (büyükşehir belediyesi, 3 katsayısı)	yaklaşık 6.700 TL
Tercüme, sözlü çeviri, DASK	Yapılan işin kapsamına göre
Ek masraflar hariç toplam	yaklaşık 880.100 TL, yaklaşık %4,4

Ek masraflarla birlikte alım masrafları yaklaşık %4,5 ila %5’e ulaşır. Tapu harcının tamamını alıcının ödemesi hâlinde buna %2 daha eklenir ve toplam yaklaşık %6,5 ila %7 olur. Müteahhitten yeni konut alımında, muafiyet uygulanmıyorsa KDV eklenebilir.

Döviz alım belgesi

Yabancı alıcılar, tapu devrinden önce satın alma bedelini Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Merkez Bankasına satmalıdır. Döviz Alım Belgesi tapu dairesine sunulur; belgede gösterilen karşılık Tapu harcının hesaplanmasında esas alınır.

Katma Değer Vergisi (KDV)

İkinci el bir konutun özel bir kişiden satın alınmasında genellikle KDV uygulanmaz. Müteahhitten yeni konut satın alımında, Türkiye’de ikamet etmeyen alıcılara yapılan ilk teslim, KDVK’nın 13/i maddesi uyarınca KDV’den muaf olabilir. Koşullar: Türkiye’ye getirilen dövizle ödeme yapılması, faturanın düzenlenmesinden önce en az %50 ödeme yapılması, kalan tutarın bir yıl içinde ödenmesi ve konutun üç yıl süreyle elde tutulmasıdır. Daha erken satış yapanlar, KDV’yi gecikme faiziyle birlikte öder.

Mülkü elde tutarken ve satarken

Emlak vergisi (emlak vergisi): Konutlarda resmî vergi değerinin %0,1’i; Muğla gibi büyükşehir belediyelerinde %0,2’dir. Ayrıntılar için Düzenli giderler bölümüne bakın.
Kira gelirleri: Gelir vergisine tabidir; 2026 yılında yıllık 58.000 TL’ye kadar olan konut kira gelirleri vergiden muaftır. Bu istisnanın sizin durumunuzda geçerli olup olmadığını vergi danışmanınızla netleştirin.
Beş yıl içinde satış: Değer artış kazancı gelir vergisine tabidir; 2026 yılında 150.000 TL istisna uygulanır. Beş yıllık elde tutma süresinin ardından, gerçek kişilerin kazancı kural olarak vergiden muaftır.

Almanya’daki vergi danışmanınıza sorular

Almanya ile Türkiye arasındaki Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması, kira gelirleri ve satış kazançlarını hangi ülkenin vergilendirebileceğini düzenler. Satın almadan önce şu konuları netleştirin: Vergi ikametgâhınız hangi ülkede? Türkiye’deki kira gelirleri Almanya’da nasıl dikkate alınır? Vergi dairesi hangi belgeleri talep eder? Sonraki satış için Almanya’daki spekülasyon süresi geçerli midir?

Kişisel danışmanlık

Almanya’dan ve Avrupa’dan gelen alıcılara, Türkiye’deki satın alma sürecinde ilk değerlendirmeden teslimata kadar İstanbul ve Bodrum’daki lisanslı partner ofislerimizle birlikte eşlik ediyoruz.

Görüşme ayarlayın

Kaynaklar

Bu rehber genel bilgi sunar ve hukuki veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz. Kurallar, eşik değerler ve harçlar sık sık değişir; karar vermeden önce her değeri belirtilen kaynaktan kontrol edin ve kendi durumunuz için bir Türk avukata (avukat), notere (noter) veya vergi danışmanına (mali müşavir) başvurun. Bilgilerin doğruluğu garanti edilmez. 17 Ekim 2026 itibarıyla.