Tapu und İskân prüfen

Zwei Dokumente entscheiden in der Türkei, ob eine Immobilie sauber verkauft werden kann: der Tapu, also der Grundbuchauszug, und die İskân, die Nutzungserlaubnis für das Gebäude. Beide lassen sich vor der ersten Zahlung prüfen. Die Übersicht aller Prüfpunkte steht im Kapitel Rechtliche Prüfung.

Was der Tapu zeigt

• Eigentümer und Anteile: Wer verkauft, muss als Eigentümer eingetragen sein oder eine notarielle Vollmacht (vekaletname) vorlegen. Bei mehreren Eigentümern müssen alle mitwirken.
• Lage: Provinz, Landkreis, Ortsteil sowie Block und Flurstück (ada und parsel).
• Art der Eintragung: kat mülkiyeti ist volles Wohnungseigentum an einem fertigen Gebäude. kat irtifakı ist das Anwartschaftsrecht vor der Fertigstellung oder solange keine İskân vorliegt. Ein hisseli tapu ist ein Miteigentumsanteil am Grundstück ohne zugeordnete Wohnung.
• Nutzungsart (nitelik): etwa Wohnung, Grundstück (arsa) oder Acker (tarla). Ein Haus auf einem als Acker eingetragenen Flurstück ist ein Warnsignal.
• Lasten und Vermerke: Hypothek (ipotek), Pfändung (haciz), Vormerkungen (şerh), zum Beispiel aus Vorkaufsrechten oder Mietverträgen, und Nießbrauch (intifa hakkı).

So prüfen Sie den Tapu

1. Einen aktuellen Auszug vom Verkäufer verlangen. Eigentümer rufen ihn über e-Devlet oder Web Tapu ab. Achten Sie auf das Datum: Ein alter Ausdruck sagt nichts über heutige Lasten.
2. Namen und Ausweisdaten des Verkäufers mit dem Auszug abgleichen; bei einer Vollmacht die Vollmacht selbst prüfen (Notar, Datum, Umfang).
3. Ada und Parsel in der Parsel-Abfrage des Katasteramts TKGM eingeben: Liegt das Flurstück dort, wo das Haus steht, und passt die Fläche?
4. Lasten klären: Eine Hypothek wird meist im Tapu-Termin aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht; das gehört schriftlich in den Vorvertrag. Bei einer Pfändung nichts anzahlen, bevor sie gelöscht ist.
5. Für ausländische Käufer prüft das Grundbuchamt zusätzlich militärische Sperr- und Sicherheitszonen; mehr dazu im Kapitel Rechtliche Prüfung.

Was die İskân bedeutet

Die İskân (yapı kullanma izin belgesi) stellt die Gemeinde aus, wenn das Gebäude entsprechend der Baugenehmigung (yapı ruhsatı) fertiggestellt ist. Erst damit wird aus dem Anwartschaftsrecht (kat irtifakı) volles Wohnungseigentum (kat mülkiyeti). Ohne Nutzungserlaubnis dürfen Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse nach dem Baugesetz nicht dauerhaft vergeben werden (İmar Kanunu Nr. 3194, Art. 31). Für Finanzierung und Wiederverkauf ist eine fehlende İskân meist ein Hindernis.

Wurde ohne Genehmigung angebaut, etwa ein zusätzliches Geschoss oder ein geschlossener Balkon, kann die Gemeinde Bußgelder verhängen oder den Rückbau anordnen. Vergleichen Sie das Gebäude deshalb mit dem genehmigten Plan (onaylı proje).

Yapı Kayıt Belgesi ersetzt keine İskân

Viele Gebäude wurden 2018 über die Bauamnestie (imar barışı, vorläufiger Art. 16 des Gesetzes 3194) mit einer Yapı Kayıt Belgesi registriert. Sie erlaubt die weitere Nutzung, ersetzt nach Auskunft des Umweltministeriums aber weder Baugenehmigung noch İskân (Umweltministerium, Fragen zur Bauamnestie). Sie gilt nur bis zum Abriss oder Neubau, etwa im Stadtumbau (kentsel dönüşüm). Für Käufer heißt das: Das Haus ist nutzbar, aber nicht amtlich als genehmigungskonform abgenommen.

So prüfen Sie die İskân

1. Kopien von İskân und Baugenehmigung vom Verkäufer oder Bauträger verlangen.
2. Im Tapu nachsehen: Steht dort kat mülkiyeti, liegt in der Regel eine İskân vor. Steht dort kat irtifakı, nachfragen.
3. Bei der Baubehörde der Gemeinde (belediye, imar müdürlüğü) bestätigen lassen, dass die İskân für genau dieses Gebäude und diese Einheit gilt. Den Antrag auf İskân stellt der Bauherr über e-Devlet.
4. Beim Neubau: Die Schlusszahlung erst nach Erteilung der İskân leisten oder einen Teil des Kaufpreises bis dahin zurückhalten; das gehört in den Vertrag. Beim Kauf mit Vorauszahlung muss der Bauträger zudem eine Absicherung stellen (Handelsministerium).

Ich stelle die Unterlagen gemeinsam mit meinem lokal tätigen Partner zusammen. Die rechtliche Prüfung sollte vor der ersten Zahlung ein unabhängiger türkischer Anwalt (avukat) übernehmen.