Fransa Rehberi
Fransa’da gayrimenkul satın alma: süreç ve yükümlülükler
Bir bakışta en önemli değerler
| Gösterge | Değer |
|---|---|
| Alım masrafları (frais de notaire) | ikinci elde yaklaşık %7 ila %8, yeni yapıda %2 ila %3 (Notaires de France) |
| Ön sözleşme sonrası cayma süresi | bireysel alıcılar için 10 gün (Notaires de France) |
| Değer artış kazancı, mukim olmayanlar | %19 artı sosyal katkılar; AB’de sigortalı olanlar için %17,2 yerine %7,5 (impots.gouv) |
| Kiralama yasağı | 2025’ten bu yana enerji sınıfı G, 2028’den itibaren F (Notaires de France) |
Satın alma süreci
- Satın alma teklifi. Yazılı satın alma teklifi (offre d’achat), satıcıya ulaştıktan sonra alıcı tarafından geri çekilemez (Service Public).
- Ön sözleşme. Ön sözleşmenin (compromis veya promesse de vente) imzalanmasıyla, konut amaçlı bir taşınmazı satın alan özel kişilere 10 günlük cayma süresi tanınır; bu süre içinde gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayabilirler (Notaires de France, Art. L271-1 CCH).
- Noter senedi. Satın alma işlemi, noter tarafından resmi senet (acte authentique) düzenlenmesiyle tamamlanır; mülkiyet ancak bu aşamada devredilir (Notaires de France).
- Masraflar. Vergiler ve noter ücretleri (frais de notaire), taşınmazın ikinci el veya yeni olmasına göre değişir.
Satın alma sonrasında
- Malikler her yıl emlak vergisi (taxe foncière) öder.
- Fransa’daki net taşınmaz varlığı 1,3 milyon €’yu aşıyorsa, ülkede ikamet etmeyen kişiler de dâhil olmak üzere, taşınmaz servet vergisi IFI uygulanır (Service Public).
- Monaco için farklı kurallar geçerlidir; bkz. Monaco Rehberi.
Fiyatlar, bölgeler ve alım masrafları: Fransa’da gayrimenkul satın alın.
Alım masrafları ve vergiler
Örnek hesap: Nice’te 600.000 €’luk ikinci el daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Vergiler ve noter, yaklaşık %7 ila %8 | yaklaşık 42.000 ila 48.000 € |
| Karşılaştırma için yeni yapı, yaklaşık %2 ila %3 | yaklaşık 12.000 ila 18.000 € |
Frais de notaire’nin büyük kısmı noter ücreti değil, vergilerdir. Yeni yapıda KDV fiyata zaten dahildir.
Hukuki inceleme
- Enerji performans belgesi (DPE), asbest, kurşun, elektrik, gaz ve doğal ve teknolojik risk raporu dahil en fazla on iki belgeden oluşan zorunlu teknik raporlar (dossier de diagnostic technique) (Notaires de France)
- Dairelerde: kat mülkiyeti yönetmeliği, kat malikleri toplantı tutanakları, fonlar ve kararlaştırılmış işler
- Tapu ve kadastro durumu, irtifaklar, imar planı ve ekler veya havuzlar için izinler
Devam eden masraflar ve kiralama
- Emlak vergisi (taxe foncière) ve ikinci konutlar için konut vergisi; piyasası sıkışık belediyeler bunu %5 ila %60 oranında artırabilir (Service Public).
- Tatil amaçlı kiralık konutlar bir kayıt numarasına ihtiyaç duyar; ulusal çevrim içi hizmetle 2026’nın dördüncü çeyreğinden itibaren tüm belediyelerde (Service Public). Asıl konut turistlere yılda en fazla 120 gün kiralanabilir, belediyeler bunu 90 güne düşürebilir (Service Public).
- Enerji sınıfı G olan konutlar 2025’ten bu yana yeniden kiraya verilemez (Service Public).
Satış
Değer artış kazancı %19 oranında vergilendirilir, buna sosyal katkılar eklenir; AB’de sigortalı olanlar için %7,5 (impots.gouv). Elde tutma süresiyle vergi azalır; 22 yıl sonra gelir vergisi, 30 yıl sonra sosyal katkılar da düşer (Service Public).
Vergi danışmanınıza sorulacak sorular
- Fransa’daki değer artış kazancı Almanya’da nasıl ele alınır?
- Bir SCI üzerinden satın almak avantajlı mı?
- Gayrimenkul servet vergisi IFI uygulanır mı?
Kim ne yapar
- Noter: ön sözleşme, inceleme, resmi senet, vergiler
- Diagnostiqueur: zorunlu teknik raporlar
- Banka: finansman, çoğu zaman ön sözleşmede şart olarak
- Emlak danışmanı: gayrimenkul, belgeler, pazarlık ve koordinasyon
Genel bakıştır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. İmzalamadan önce ilgili ülkede bir noter veya avukata danışın. Rakamlar kaynak ve tarihle verilmiştir; “yaklaşık” ile belirtilen değerler ve örnek hesaplar bağlayıcı olmayan tahminlerdir.