Ratgeber Frankreich
Immobilie in Frankreich kaufen: Ablauf und Pflichten
Die wichtigsten Werte auf einen Blick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Erwerbsnebenkosten (frais de notaire) | ca. 7 bis 8 % bei Bestand, 2 bis 3 % bei Neubau (Notaires de France) |
| Rücktrittsfrist nach Vorvertrag | 10 Tage für private Käufer (Notaires de France) |
| Veräußerungsgewinn Nichtansässige | 19 % plus Sozialabgaben; für in der EU Versicherte 7,5 % statt 17,2 % (impots.gouv) |
| Vermietungsverbot | Energieklasse G seit 2025, F ab 2028 (Notaires de France) |
Ablauf des Kaufs
- Kaufangebot. Ein schriftliches Kaufangebot (offre d’achat) kann der Käufer nicht mehr zurückziehen, sobald es beim Verkäufer eingegangen ist (Service Public).
- Vorvertrag. Mit dem Vorvertrag (compromis oder promesse de vente) beginnt für private Käufer einer Wohnimmobilie eine Rücktrittsfrist von 10 Tagen, ohne Begründung und ohne Strafe (Notaires de France, Art. L271-1 CCH).
- Notarielle Urkunde. Den Kauf schließt der Notar mit der öffentlichen Urkunde (acte authentique); erst damit geht das Eigentum über (Notaires de France).
- Kosten. Steuern und Notargebühren (frais de notaire) richten sich nach Bestand oder Neubau.
Nach dem Kauf
- Eigentümer zahlen jährlich die Grundsteuer (taxe foncière).
- Liegt das Netto-Immobilienvermögen in Frankreich über 1,3 Mio. €, fällt die Immobilienvermögensteuer IFI an, auch für Nichtansässige (Service Public).
- Für Monaco gelten eigene Regeln, siehe Ratgeber Monaco.
Preise, Lagen und Kaufnebenkosten: Immobilien in Frankreich kaufen.
Kaufnebenkosten und Steuern
Rechenbeispiel: Bestandswohnung in Nizza für 600.000 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Steuern und Notar, ca. 7 bis 8 % | ca. 42.000 bis 48.000 € |
| Zum Vergleich Neubau, ca. 2 bis 3 % | ca. 12.000 bis 18.000 € |
Der größte Teil der frais de notaire sind Steuern, nicht das Honorar des Notars. Beim Neubau ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten.
Rechtliche Prüfung
- Pflichtgutachten (dossier de diagnostic technique) mit bis zu zwölf Dokumenten, darunter Energieausweis (DPE), Asbest, Blei, Elektrik, Gas und Bericht über Natur- und Technikrisiken (Notaires de France)
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagen und beschlossene Arbeiten
- Grundbuch- und Katasterlage, Dienstbarkeiten, Bebauungsplan und Genehmigungen für Anbauten oder Pools
Laufende Kosten und Vermietung
- Grundsteuer (taxe foncière) und für Zweitwohnungen die Wohnsteuer, die Gemeinden mit angespanntem Markt um 5 bis 60 % erhöhen dürfen (Service Public).
- Ferienwohnungen brauchen eine Registrierungsnummer, mit dem nationalen Online-Dienst ab dem vierten Quartal 2026 in allen Gemeinden (Service Public). Die Hauptwohnung darf höchstens 120 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden, Gemeinden können auf 90 Tage senken (Service Public).
- Wohnungen der Energieklasse G dürfen seit 2025 nicht mehr neu vermietet werden (Service Public).
Verkaufen
Der Veräußerungsgewinn wird mit 19 % besteuert, dazu kommen Sozialabgaben, für in der EU Versicherte 7,5 % (impots.gouv). Mit der Haltedauer sinkt die Steuer; nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben (Service Public).
Fragen für Ihren Steuerberater
- Wie wird der französische Veräußerungsgewinn in Deutschland behandelt?
- Lohnt sich der Kauf über eine SCI?
- Fällt die Immobilienvermögensteuer IFI an?
Wer macht was
- Notar: Vorvertrag, Prüfung, öffentliche Urkunde, Steuern
- Diagnostiqueur: Pflichtgutachten
- Bank: Finanzierung, oft mit Bedingung im Vorvertrag
- Makler: Objekt, Unterlagen, Verhandlung und Koordination
Überblick, keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor der Unterzeichnung binden Sie bitte einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Land ein. Zahlen mit Quelle und Stand; Angaben mit „ca.“ und Rechenbeispiele sind unverbindliche Schätzungen.