İspanya’da gayrimenkul satın alma: Süreç ve yükümlülükler
Bir bakışta en önemli değerler
| Gösterge | Değer |
|---|---|
| İkinci el alım vergisi (ITP), Balear Adaları | 400.000 €’ya kadar %8, kademeli olarak 2 milyon € üzerinde %13’e kadar (ATIB) |
| Yeni yapı | %10 KDV (IVA) artı %1,5 belge vergisi (AJD), 1 milyon €’dan itibaren %2 (Guía Fiscal) |
| Mukim olmayandan satın alma | alıcı bedelin %3’ünü keserek yatırır (Agencia Tributaria) |
| Toplam alım masrafları, ikinci el | fiyata göre yaklaşık %10 ila %15 (BELLAZZURA tahmini, bağlayıcı değildir) |
Satın alma süreci
- NIE başvurusu. Yabancı alıcıların sözleşme, vergiler ve tapu siciline kayıt için NIE kimlik numarasına ihtiyacı vardır (Colegio de Registradores).
- Kapora içeren ön sözleşme. Arras sözleşmesi kapsamında alıcı kapora öder. Yaygın sözleşme türünde alıcı cayarsa kaporasını kaybeder; satıcı cayarsa kaporayı iki katı olarak geri öder (Art. 1454 Código Civil).
- İnceleme. Mülkiyet ve takyidat bilgileri, Registro de la Propiedad’dan alınan kayıt örneğinde (nota simple) görülebilir. Kiraya vermeyi planlıyorsanız ruhsatı kontrol edin; Balear Adaları’nda çok daireli binalarda yeni tatil amaçlı kiralamalar Nisan 2025’ten bu yana yasaktır (BOE).
- Noter randevusu. Satış, noterde düzenlenen resmî senetle (escritura) tamamlanır. Ödeme yöntemleri ve bazı durumlarda paranın kaynağı kanıtlanmalıdır (Colegio de Registradores).
- Vergi ve tapu sicili. İkinci el gayrimenkullerde emlak alım vergisi (ITP), yeni gayrimenkullerde ise katma değer vergisi uygulanır (Agencia Tributaria). Ardından Registro de la Propiedad’ya tescil işlemi yapılır.
Satın alma sonrasında
- Belediye her yıl IBI emlak vergisi alır.
- İspanya’da yerleşik olmayanlar, gayrimenkulü kendi kullanımları için kullandıklarında veya boş bıraktıklarında, bu gayrimenkulden elde edilmiş varsayılan bir gelir üzerinden vergi öder (Agencia Tributaria).
- Gayrimenkul yatırımcılarına yönelik oturma izni (Golden Visa), 3 Nisan 2025’ten itibaren kaldırılmıştır (İspanya hükümeti).
Fiyatlar, bölgeler ve alım masrafları: İspanya’da gayrimenkul satın alma.
Alım masrafları ve vergiler
Örnek hesap: Mallorca’da 800.000 €’luk ikinci el daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| 400.000 € üzerinden %8 ITP | 32.000 € |
| 200.000 € üzerinden %9 ITP | 18.000 € |
| 200.000 € üzerinden %10 ITP | 20.000 € |
| Noter, tapu sicili, işlem takibi, yaklaşık %1 ila %2 | yaklaşık 8.000 ila 16.000 € |
| Toplam | yaklaşık 78.000 ila 86.000 €, yaklaşık %10 ila %11 |
Aynı fiyattaki yeni yapıda ITP yerine %10 IVA (80.000 €) ve %1,5 AJD (12.000 €) ödenir. Kademeli tarife her oranı yalnızca ilgili değer dilimine uygular.
Hukuki inceleme
- Tapu kaydı özeti (nota simple): malik, ipotekler, irtifaklar
- Kadastro bilgileri ve fiili yapılaşmayla karşılaştırma
- Oturma belgesi (cédula de habitabilidad) ve yapı ruhsatları; fincalarda kırsal arazideki hukuki durum
- Kat malikleri birliğinden ödenmiş aidatlara ilişkin belge, son emlak vergisi makbuzu (IBI)
- Kiralama planlanıyorsa: lisans ve devredilebilirliği
Kiraya verme
Balear Adaları’nda çok daireli binalarda yeni tatil kiralamaları Nisan 2025’ten bu yana yasaktır (BOE). Mukim olmayanlar kira gelirini İspanya’da vergilendirir; kendi kullanımda veya boş durumda varsayımsal bir gelir vergilendirilir (Agencia Tributaria).
Satış
Satıcı mukim değilse alıcı bedelin %3’ünü keserek bir ay içinde yatırır; satıcı bunu kendi vergisinden mahsup eder (Agencia Tributaria). Bu durumda belediye değer artış vergisini (plusvalía) alıcı öder ve bu sözleşmede denkleştirilir (Madrid Belediyesi).
Vergi danışmanınıza sorulacak sorular
- İspanya’daki kira gelirleri ve satış kazançları Almanya’da nasıl dikkate alınır?
- İki kişi olarak mı yoksa bir şirket üzerinden mi satın almak daha avantajlı?
- İleride İspanya’ya yerleşmenin sonuçları nelerdir?
Kim ne yapar
- Avukat (abogado): inceleme, ön sözleşme, vekaletle temsil
- Noter: resmi senet (escritura)
- Gestoría: vergiler, tapu tescili, abonelikler
- Emlak danışmanı: gayrimenkul, belgeler, pazarlık ve koordinasyon
Genel bakıştır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. İmzalamadan önce ilgili ülkede bir noter veya avukata danışın. Rakamlar kaynak ve tarihle verilmiştir; “yaklaşık” ile belirtilen değerler ve örnek hesaplar bağlayıcı olmayan tahminlerdir.