Immobilie in Spanien kaufen: Ablauf und Pflichten
Die wichtigsten Werte auf einen Blick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer Bestand (ITP), Balearen | 8 % bis 400.000 €, gestaffelt bis 13 % über 2 Mio. € (ATIB) |
| Neubau | 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,5 % Urkundensteuer (AJD), ab 1 Mio. € 2 % (Guía Fiscal) |
| Kauf von Nichtansässigen | Käufer behält 3 % des Preises ein und führt sie ab (Agencia Tributaria) |
| Kaufnebenkosten gesamt, Bestand | ca. 10 bis 15 %, je nach Preis (Schätzung BELLAZZURA, unverbindlich) |
Ablauf des Kaufs
- NIE beantragen. Ausländische Käufer brauchen die Identifikationsnummer NIE für Vertrag, Steuern und Grundbucheintrag (Colegio de Registradores).
- Vorvertrag mit Anzahlung. Im Arras-Vertrag leistet der Käufer eine Anzahlung. Bei der üblichen Form verliert er sie, wenn er zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück (Art. 1454 Código Civil).
- Prüfung. Eigentum und Lasten zeigt der Auszug aus dem Registro de la Propiedad (nota simple). Wer vermieten will, prüft die Lizenz; auf den Balearen sind neue Ferienvermietungen in Mehrfamilienhäusern seit April 2025 verboten (BOE).
- Notartermin. Der Kauf wird in einer öffentlichen Urkunde (escritura) beim Notar geschlossen. Zahlungswege und teils die Herkunft der Mittel sind nachzuweisen (Colegio de Registradores).
- Steuer und Grundbuch. Bei Bestandsimmobilien fällt Grunderwerbsteuer (ITP) an, bei Neubau Mehrwertsteuer (Agencia Tributaria). Danach folgt der Eintrag im Registro de la Propiedad.
Nach dem Kauf
- Die Gemeinde erhebt jährlich die Grundsteuer IBI.
- Nicht in Spanien Ansässige versteuern bei Eigennutzung oder Leerstand ein unterstelltes Einkommen aus der Immobilie (Agencia Tributaria).
- Das Aufenthaltsrecht für Immobilieninvestoren (Golden Visa) ist seit dem 3. April 2025 abgeschafft (spanische Regierung).
Preise, Lagen und Kaufnebenkosten: Immobilien in Spanien kaufen.
Kaufnebenkosten und Steuern
Rechenbeispiel: Bestandswohnung auf Mallorca für 800.000 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| ITP 8 % auf 400.000 € | 32.000 € |
| ITP 9 % auf 200.000 € | 18.000 € |
| ITP 10 % auf 200.000 € | 20.000 € |
| Notar, Grundbuch, Verwaltung, ca. 1 bis 2 % | ca. 8.000 bis 16.000 € |
| Summe | ca. 78.000 bis 86.000 €, rund 10 bis 11 % |
Beim Neubau zum gleichen Preis fallen statt ITP 10 % IVA (80.000 €) und 1,5 % AJD (12.000 €) an. Die Staffel wendet jeden Satz nur auf den jeweiligen Wertabschnitt an.
Rechtliche Prüfung
- Grundbuchauszug (nota simple): Eigentümer, Hypotheken, Dienstbarkeiten
- Katasterangaben und Abgleich mit der tatsächlichen Bebauung
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und Baugenehmigungen, bei Fincas die Rechtslage auf ländlichem Grund
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über bezahlte Umlagen, letzte Grundsteuerquittung (IBI)
- Bei geplanter Vermietung: Lizenz und ihre Übertragbarkeit
Vermieten
Neue Ferienvermietungen in Mehrfamilienhäusern sind auf den Balearen seit April 2025 verboten (BOE). Nichtansässige versteuern Mieteinnahmen in Spanien; bei Eigennutzung oder Leerstand gilt ein unterstelltes Einkommen als Einkunft (Agencia Tributaria).
Verkaufen
Verkauft ein Nichtansässiger, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie binnen eines Monats ab; der Verkäufer rechnet sie auf seine Steuer an (Agencia Tributaria). Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) zahlt dann der Käufer, was im Vertrag ausgeglichen wird (Stadt Madrid).
Fragen für Ihren Steuerberater
- Wie werden spanische Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne in Deutschland berücksichtigt?
- Lohnt sich der Kauf zu zweit oder über eine Gesellschaft?
- Welche Folgen hat ein späterer Wohnsitz in Spanien?
Wer macht was
- Anwalt (abogado): Prüfung, Vorvertrag, Vertretung per Vollmacht
- Notar: öffentliche Urkunde (escritura)
- Gestoría: Steuern, Anmeldung im Grundbuch, Versorger
- Makler: Objekt, Unterlagen, Verhandlung und Koordination
Überblick, keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor der Unterzeichnung binden Sie bitte einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Land ein. Zahlen mit Quelle und Stand; Angaben mit „ca.“ und Rechenbeispiele sind unverbindliche Schätzungen.