Ratgeber Deutschland
Immobilie in Deutschland kaufen: Ablauf und Pflichten
Die wichtigsten Werte auf einen Blick
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen), Hamburg 5,5 %, Berlin und Hessen 6 % (Haufe) |
| Notar und Grundbuch | ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, davon Grundbuch rund 0,5 % (Finanztip) |
| Maklerprovision | bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zu gleichen Teilen, wenn beide Seiten einen Maklervertrag haben (§ 656c BGB) |
| Steuerfreier Verkauf | nach 10 Jahren Haltedauer oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren (§ 23 EStG) |
Ablauf des Kaufs
- Reservierung und Finanzierung. Eine Reservierung bindet nicht. Wirksam wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Finanzierungszusage der Bank sollte vor dem Notartermin vorliegen.
- Unterlagen prüfen. Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan. Den Energieausweis muss der Verkäufer oder Makler spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG).
- Vertragsentwurf. Bei Verbraucherverträgen stellt der Notar den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
- Beurkundung und Vormerkung. Der Notar liest den Vertrag vor und beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer, bevor er zahlt.
- Zahlung. Gezahlt wird nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars, nur unbar; Bargeld, Kryptowerte und Gold sind ausgeschlossen (§ 16a GwG).
- Steuer und Grundbuch. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung; erst dann trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein (§ 22 GrEStG).
Nach dem Kauf
- Eigentümer zahlen jährlich Grundsteuer an die Gemeinde.
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen, wenn beide einen Maklervertrag haben (§ 656c BGB).
Preise, Lagen und Kaufnebenkosten: Immobilien in Deutschland kaufen.
Kaufnebenkosten und Steuern
Rechenbeispiel: Wohnung in Hamburg für 500.000 €
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 5,5 % | 27.500 € |
| Notar und Grundbuch, ca. 1,5 bis 2 % | ca. 7.500 bis 10.000 € |
| Käuferanteil Provision, Beispiel 3,57 % inkl. USt | 17.850 € |
| Summe | ca. 52.850 bis 55.350 €, rund 10,6 bis 11,1 % |
Die Provision ist frei vereinbar; bei der Teilung zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer. Ohne Makler entfällt der Posten.
Unterlagen vor dem Kauf
- Grundbuchauszug: Eigentümer, Rechte Dritter in Abteilung II, Grundschulden in Abteilung III
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen
- Energieausweis, Baulastenverzeichnis und bei Häusern Baugenehmigung und Wohnflächenberechnung
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mieterhöhungen, Kautionen und offene Streitigkeiten
Vermieten
- Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Gebäude lassen sich abschreiben, in der Regel mit 2 % im Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 mit 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Wer nicht in Deutschland wohnt, versteuert Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien hier (§ 49 EStG).
- In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse, etwa in Hamburg, Berlin und München bis Ende 2029 (Finanztip).
Verkaufen
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt wurde (§ 23 EStG).
Fragen für Ihren Steuerberater
- Lohnt sich der Kauf privat oder über eine Gesellschaft?
- Welcher Teil des Preises entfällt auf das Gebäude und ist abschreibbar?
- Wie wirken sich Finanzierungszinsen und Erhaltungsaufwand aus?
Wer macht was
- Notar: Vertragsentwurf, Beurkundung, Vormerkung, Fälligkeit, Eigentumsumschreibung
- Bank: Finanzierung und Grundschuld
- Finanzamt: Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Makler: Objekt, Unterlagen, Verhandlung und Koordination bis zur Übergabe
Überblick, keine Rechts- oder Steuerberatung. Vor der Unterzeichnung binden Sie bitte einen Notar oder Anwalt im jeweiligen Land ein. Zahlen mit Quelle und Stand; Angaben mit „ca.“ und Rechenbeispiele sind unverbindliche Schätzungen.