Almanya Rehberi
Almanya’da gayrimenkul satın almak: Süreç ve yükümlülükler
Bir bakışta en önemli değerler
| Gösterge | Değer |
|---|---|
| Emlak alım vergisi | %3,5 (Bavyera) ile %6,5 (Kuzey Ren-Vestfalya dahil) arası, Hamburg %5,5, Berlin ve Hessen %6 (Haufe) |
| Noter ve tapu | satış bedelinin yaklaşık %1,5 ila %2’si, bunun yaklaşık %0,5’i tapu (Finanztip) |
| Emlak danışmanı hizmet bedeli | daire ve müstakil evlerde, her iki tarafın da sözleşmesi varsa eşit paylaşım (BGB § 656c) |
| Vergisiz satış | 10 yıllık elde tutma süresinden sonra veya satış yılında ve önceki iki yılda kendi kullanımda (EStG § 23) |
Satın alma süreci
- Rezervasyon ve finansman. Rezervasyon bağlayıcı değildir. Satın alma işlemi ancak noter tarafından resmi senet düzenlenmesiyle geçerlilik kazanır (§ 311b Abs. 1 BGB). Bankanın finansman onayını noter randevusundan önce almanız gerekir.
- Belgelerin incelenmesi. Tapu sicil kaydı ve daireler için kat mülkiyeti beyannamesi, kat malikleri toplantılarının tutanakları ve işletme planı incelenmelidir. Enerji belgesi, satıcı veya gayrimenkul danışmanı tarafından en geç taşınmazın gösterimi sırasında sunulmalıdır (§ 80 Abs. 4 GEG).
- Sözleşme taslağı. Tüketici sözleşmelerinde noter, kural olarak taslağı resmi senet düzenlenmeden iki hafta önce sunar (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
- Resmi senet ve tapu siciline şerh. Noter sözleşmeyi okur ve tapu siciline mülkiyet devri güvencesi şerhi (Auflassungsvormerkung) konulması için başvuruda bulunur. Bu şerh, alıcıyı ödeme yapmadan önce güvence altına alır.
- Ödeme. Ödeme, noterin vade bildiriminden sonra ve yalnızca nakitsiz olarak yapılır; nakit, kripto varlıklar ve altınla ödeme yasaktır (§ 16a GwG).
- Vergi ve tapu sicili. Emlak alım vergisi ödendikten sonra vergi dairesi vergi borcu bulunmadığını gösteren belgeyi düzenler; tapu dairesi alıcıyı ancak bundan sonra malik olarak kaydeder (§ 22 GrEStG).
Satın alma sonrasında
- Malikler her yıl belediyeye emlak vergisi öder.
- Daire ve müstakil ev alımlarında, her iki tarafın da bir gayrimenkul danışmanıyla sözleşmesi varsa hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır (§ 656c BGB).
Fiyatlar, bölgeler ve alım masrafları: Almanya’da gayrimenkul satın alın.
Alım masrafları ve vergiler
Örnek hesap: Hamburg’da 500.000 €’luk daire
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Emlak alım vergisi %5,5 | 27.500 € |
| Noter ve tapu, yaklaşık %1,5 ila %2 | yaklaşık 7.500 ila 10.000 € |
| Alıcının hizmet bedeli payı, örnek %3,57 KDV dahil | 17.850 € |
| Toplam | yaklaşık 52.850 ila 55.350 €, yaklaşık %10,6 ila %11,1 |
Hizmet bedeli serbestçe kararlaştırılır; paylaşımda alıcı en fazla satıcı kadar öder. Emlak danışmanı olmadan bu kalem düşer.
Satın almadan önce belgeler
- Tapu kaydı: malik, II. bölümde üçüncü kişi hakları, III. bölümde ipotekler
- Dairelerde: bölünme beyanı, son üç yılın tutanakları, işletme planı, yıllık hesap, bakım fonu, kararlaştırılmış ek ödemeler
- Enerji kimlik belgesi, yapı yükümlülükleri sicili ve evlerde yapı ruhsatı ile yaşam alanı hesabı
- Kiradaki gayrimenkullerde: kira sözleşmeleri, kira artışları, depozitolar ve açık uyuşmazlıklar
Kiraya verme
- Kira gelirleri gelir vergisine tabidir. Binalar amortismana tabi tutulabilir; kural olarak yılda %2, 2023’ten itibaren tamamlananlarda %3 (EStG § 7 f. 4).
- Almanya’da ikamet etmeyenler Alman gayrimenkullerinden elde ettikleri kira gelirini burada vergilendirir (EStG § 49).
- Birçok şehirde kira freni geçerlidir; örneğin Hamburg, Berlin ve Münih’te 2029 sonuna kadar (Finanztip).
Satış
Özel gayrimenkullerin satışından elde edilen kazanç, alım ile satış arasında on yıldan fazla süre varsa veya gayrimenkul satış yılında ve önceki iki yılda kendi kullanımda ise vergiden muaftır (EStG § 23).
Vergi danışmanınıza sorulacak sorular
- Şahsen mi yoksa bir şirket üzerinden mi satın almak daha avantajlı?
- Bedelin hangi kısmı binaya ait ve amortismana tabi?
- Kredi faizleri ve bakım giderleri vergiyi nasıl etkiler?
Kim ne yapar
- Noter: sözleşme taslağı, düzenleme, şerh, ödeme bildirimi, mülkiyetin devri
- Banka: finansman ve ipotek
- Vergi dairesi: emlak alım vergisi ve engel yoktur belgesi
- Emlak danışmanı: gayrimenkul, belgeler, pazarlık ve teslime kadar koordinasyon
Genel bakıştır; hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. İmzalamadan önce ilgili ülkede bir noter veya avukata danışın. Rakamlar kaynak ve tarihle verilmiştir; “yaklaşık” ile belirtilen değerler ve örnek hesaplar bağlayıcı olmayan tahminlerdir.