Hamburg’da Gayrimenkul

2017'den beri § 34c GewO kapsamında izinle gayrimenkul brokerliği yapıyoruz. Satıcılara, alıcılara ve yatırımcılara gayrimenkullerle ilgili konularda kişisel olarak eşlik ediyor ve danışmanlık veriyoruz.

Satıcılar için

• Piyasa koşullarına uygun değer tespiti, güncel emsal değerler ve arsa referans değerleri temelinde.
• İşe başlamadan önce tüm belgelerin tamamlanması: Tapu sicili, kat mülkiyeti beyannamesi, enerji kimlik belgesi, kat malikleri toplantısı tutanakları.
• Geniş kitlelere değil, hedefli pazarlama; talep üzerine kamuya açık ilan vermeden gizli satış.
• İncelemeden geçmiş ilgililer; evi görmeden önce finansman belgesi sunulması.
• Müzakere ve noter randevusu; devir teslim aşamasına kadar belirli sürelerle.

Alıcılar ve yatırımcılar için

• Kriterlerinize göre arama; kamuya açık olarak satışa sunulmayan mülkler de dâhil.
• Karar öncesinde mülk incelemesi: Yapı durumu, geliştirme olanakları, imar mevzuatına uygunluk ve kat malikleri topluluğunun yedek akçeleri.
• Çok daireli binalar ve yatırım amaçlı mülkler; kira gelirleri, getiri ve bakım ihtiyacı dikkate alınarak.

Hamburg piyasası 2026

Hamburg, fiyat artışında 7 büyük şehrin başını çekiyor. Mevcut evlerde pazarlık payı sürüyor, çok daireli binalar yeniden aranıyor.

Aksi belirtilmediği sürece kaynak: Hamburg Gayrimenkul Değerleri Değerleme Kurulu, 2026 Gayrimenkul Piyasası Raporu. Diğer veriler için Almanya piyasa verileri sayfasına bakın.

Hamburg'da satın alma masrafları

• Tapu harcı (Grunderwerbsteuer): 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren yapılan alımlarda satın alma bedelinin 5,5 %'i (hamburg.de).
• Noter ve tapu sicili: Satın alma bedeline bağlı yasal ücretler.
• Sorumlu gayrimenkul danışmanlığı hizmet bedeli: Daire ve müstakil ev alımlarında, her iki tarafın da gayrimenkul danışmanlık sözleşmesi yapmış olması hâlinde hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaşılır (§ 656c BGB).

Diğer lokasyonlar: Münih, Frankfurt, Berlin. Almanya piyasası hakkında daha fazla bilgi.

Semtlere genel bakış

• Elbvororte: Blankenese, Nienstedten ve Othmarschen; villalar, Elbe manzarası, merdivenli sokaklar ve parklar.
• Alster çevresi: Harvestehude, Rotherbaum, Uhlenhorst ve Winterhude; Gründerzeit ve Jugendstil daireler.
• Eppendorf ve Eimsbüttel: dükkânları ve iyi ulaşım bağlantısıyla aranan eski yapı semtleri.
• HafenCity: su kenarında yeni yapılar, Elbe ve liman manzaralı daireler.
• Walddörfer: Volksdorf, Bergstedt ve Wohldorf-Ohlstedt; yeşillik içinde müstakil evler.
• Hamburg-Nord ve kuzey Eimsbüttel: ofisimizin bulunduğu Groß Borstel, Niendorf ve Lokstedt; müstakil ve sıra evlerin bulunduğu sakin konut bölgeleri.

Hamburg’da satış

Belgeler

• Tapu kaydı, kadastro paftası ve dairelerde bölünme planıyla birlikte bölünme beyanı
• En geç gösterimde sunulması gereken enerji kimlik belgesi (GEG § 80 f. 4)
• Son yıllara ait kat malikleri toplantı tutanakları, işletme planı, yıllık hesap ve bakım fonunun durumu
• Evlerde yapı ruhsatı, kat planları ve yaşam alanı hesabı; kiradaki gayrimenkullerde kira sözleşmeleri ve kiracı listesi

Değerleme

Piyasa değerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği’nin yöntemleriyle belirleriz: daire ve evlerde emsal karşılaştırma, kiradaki gayrimenkullerde gelir, kendine özgü evlerde maliyet yöntemi (ImmoWertV § 6). Dayanak, değerleme kurulunun satış fiyatları ve arsa referans değerleridir (BORIS Hamburg).

Kiralar, dönüştürme ve emlak vergisi

• Kira freni: 31 Aralık 2029’a kadar tüm şehirde geçerlidir (Hamburg Senatosu).
• Dönüştürme: Beşten fazla daireli bir binada kat mülkiyeti kurmak isteyenler şehrin tamamında izin almak zorundadır; sosyal koruma alanlarında ek kurallar geçerlidir (hamburg.de).
• Emlak vergisi: Hamburg bunu 2025’ten bu yana değere göre değil, arsa ve yaşam alanı ile konumun niteliğine göre hesaplar; B tipi emlak vergisinin çarpanı %975’tir (Hamburg Maliye İdaresi).

Sıkça Sorulan Sorular

Hangi değerlemeye ihtiyacım var?

Satış için yukarıdaki yöntemlere dayanan sağlam bir piyasa değerlendirmesi yeterlidir. Mahkeme, vergi dairesi veya miras paylaşımı için çoğunlukla bilirkişi raporu gerekir.

Hizmet bedelini kim öder?

Daire ve müstakil evlerde, her iki tarafın da gayrimenkul danışmanıyla sözleşmesi varsa hizmet bedelini alıcı ve satıcı eşit olarak paylaşır (BGB § 656c).

Satış ne kadar sürer?

Belgeler eksiksiz ve fiyat piyasaya uygunsa, pazarlamanın başlangıcından noter randevusuna kadar genellikle birkaç hafta ile birkaç ay geçer. Belgelerin önceden tamamlanması en çok zamanı kazandırır.